担保不動産流動化ビジネス―銀行の不良債権を動かす

担保不動産流動化ビジネス―銀行の不良債権を動かすの詳細

著者は元銀行マンの財務コンサルタント。１９９８年の本なので古い。曰く・・・土地価格が建物価格を大幅に上回ると賃料収入が多くても税負担が重くて利回りが悪くなる。日本は賃貸ビルの賃貸借契約期間が２，３年なのに対してアメリカの契約期間は１０〜２０年と長くしかも解約時には残存期間の賃料支払義務が発生する。日本の場合、賃料が大きな変動要因となるためキャッシュ・フローが確定しないという弊害があり、これが担保不動産の証券化（小口化）を阻んでいる。ストラクチャード・ファイナンスは、信用リスクをコントロールするためのもので、ある種の金融資産の価値や第三者による信用補填のスキームを利用することにより投資家への返済義務を裏付けるもの。個々の証券に対する元利返済義務を負うのは銀行などの発行体ではなく、SPVなどの資産プールや信用補完機関などの第三者である。資産プールのみによって支えられた証券がMBS(Morgage Backed Securities)で、主に資産プールによって支えられた証券がABS(Asset Backed Securities)。MBSはモーゲージを裏付けにしており、アメリカのジニーメイやファニーメイなどの政府関係機関により信用補填される。ABSは、モーゲージのほかにあらゆる資産を裏付けにできる。REITはジャンク債的な性格が強いが、上場することによって情報開示が行われ、アメリカのバブル処理に果たした役割が大きかった。アメリカでは、不動産収益の９５％以上が株主に還元されれば、パス・スルーとなって二重課税を回避できる。これができなければ株主への還元が半減してしまい魅力がなくなってしまう。欧米には不動産オークションがあるが、日本の場合、宅建業者の手数料や不動産鑑定報酬額が高いことが壁になっている。ストラクチャード・ファイナンスなど直接金融たる有価証券においては格付けが投資判断の基準になる。発行体であるSPCの信用力を測るのは至難であるので、政府系金融機関である日本開発銀行（現・日本政策投資銀行）が信用補填し、ABSの信用リスクを日本開発銀行の信用リスクに変え、格付けを上げるというスキームがある。みたいな話。